Schwer kranke Mieter sind vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt

Der BGH hat die Rechte von Mietern gestärkt, die unter einer unheilbaren Krankheit wie Demenz oder Krebs leiden. In diesen Fällen muss eingehend geprüft werden, ob die Kündigung eine unzumutbare Härte darstellt.

Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15.3.2017, Az. VIII ZR 270/15

Das ist passiert

Seit 20 Jahren war ein Ehepaar Mieter einer Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, dass er die Wohnung für die vierköpfige Familie seines Sohnes benötigen würde, welcher bisher die im Obergeschoss liegende Wohnung bewohnt hätte und nun beabsichtigen würde, diese Wohnung und die Wohnung der Beklagten zusammenzulegen, um mehr Wohnraum für seine Familie zu schaffen.

Die Eheleute widersprachen der Kündigung und machten unter anderem geltend, der Sohn könnte mit seiner Familie alternativ die leer stehende Dachgeschosswohnung nutzen. Jedenfalls könnten sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund persönlicher Härte verlangen, da der im Jahre 1930 geborene Ehemann unter zahlreichen gesundheitlichen Einschränkungen zu leiden habe und an einer beginnenden Demenz erkrankt sei, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Bei einem Verlust der bisherigen Wohnung sei ein Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung nicht zu umgehen; insoweit lehne es die noch rüstige Ehefrau aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen.

Die Räumungsklage hatte sowohl vor dem Amts- als auch vor dem Landgericht Erfolg. Nach Auffassung des Berufungsgerichts könnten die Beklagten insbesondere auch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB nicht verlangen. Zwar könne das Vorbringen des Ehepaares zu den Härtegründen als wahr unterstellt werden. Gleichwohl verdienten diese keinen Vorrang gegenüber den Interessen der Vermieterseite, nicht länger auf unabsehbare Zeit im eigenen Anwesen in beengten, einer Familie mit zwei Kindern nicht angemessenen Wohnverhältnissen leben oder sich auf die Dachgeschosswohnung verweisen lassen zu müssen. Die hiergegen eingelegte Revision der Mieter hatte Erfolg.

Darum geht es

Die BGH-Richter rügten, dass das Gericht hinsichtlich der Härtefallgründe des § 574 Abs. 1 BGB nicht den Sachverhalt näher aufgeklärt hat. Hierzu ist es insbesondere dann verpflichtet, wenn dem Mieter aufgrund des Wohnungswechsels eine schwere Beeinträchtigung seiner Gesundheit droht.

Kommt eine solche Gesundheitsbeeinträchtigung in Frage, muss das Gericht seine Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage stellen, indem es Beweisangeboten besonders genau nachgeht. Dies hat die Vorinstanz hier versäumt. Die Richter durften hier insbesondere nicht den Interessen des Vermieters einfach den Vorrang einräumen. Bei mangelnder Sachkunde müssen die Gerichte auf Sachverständige, etwa für Demenz, zurückgreifen.

Die Entscheidung

Aus diesem Grunde verwies der BGH die Sache an die Vorinstanz zurück, damit diese die notwendigen tatsächlichen Feststellungen nachholt.

Das bedeutet die Entscheidung für die Praxis

Auch im Falle einer Eigenbedarfskündigung können sich schwer kranke Mieter aufgrund dieses Urteils besser wehren. Wichtig ist, dass Ihnen wegen der Schwere der Beeinträchtigung ein Umzug nicht zumutbar ist. Mieter sind bei einer drohenden Eigenbedarfskündigung ohnehin immer in einer schwierigen Situation. Dem trägt das Urteil Rechnung, indem es erkrankte Mieter noch einmal besonders schützt. Ein Umzug ins Pflegeheim aufgrund einer Eigenbedarfskündigung ist ihnen normalerweise nicht zuzumuten.

Allerdings sollte genau begründet werden, weshalb der Mieter aufgrund seiner Erkrankung nicht umziehen kann. Allein das Berufen auf eine bestimmte Krankheit reicht nicht aus. Nehmen Sie am besten anwaltlichen Rat in Anspruch, um eine wasserdichte Begründung liefern zu können. Die Erkrankung sollte selbstverständlich durch ein ärztliches Attest belegbar sein.

Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 15.3.2017